top of page
  • peschlova

S ťarchou na pleciach – povinnosti oprávneného z vecného bremena (koľko stojí užívanie cudzej veci?)


V súčasnom svete nehnuteľností sa stretávame s rôznymi právnymi úpravami práv a povinností vlastníkov. Jednou z takýchto zákonných úprav je inštitút vecných bremien, ktorý môže ovplyvniť vlastníka nehnuteľnosti a obmedziť výkon jeho vlastníckeho práva.

V tomto blogu sa pozrieme na to, čo sú vecné bremená, aké sú povinnosti oprávneného z vecného bremena a aké nároky má povinný z vecného bremena voči oprávnenému.


Pre jednoduchšie vysvetlenie práv z vecných bremien sa ďalej budeme zaoberať výlučne vecnými bremenami na nehnuteľnosti. Všeobecne však platí, že vecné bremeno môže vniknúť aj k inej veci /autu, bicyklu alebo aj nafukovaciemu hradu/.



Čo sú to vlastne tie vecné bremená?


Vecné bremená sú práva k cudzej veci upravené v Občianskom zákonníku a vznikajú písomnou zmluvou, na základe závetu, schválenou dohodou dedičov, rozhodnutím príslušného orgánu alebo zo zákona. Právo zodpovedajúce vecnému bremenu možno nadobudnúť tiež výkonom práva /vydržaním/. Na nadobudnutie práva zodpovedajúceho vecným bremenám k nehnuteľnosti je potrebný vklad do katastra nehnuteľností.


Práva zodpovedajúce vecným bremenám sú spojené buď s vlastníctvom určitej veci /typicky nehnuteľností/, tzv. vecné bremená „in rem“ /napr. právo prechodu cez pozemok pre každého vlastníka susedného pozemku/, alebo patria určitej konkrétnej osobe tzv. vecné bremená „in personam“ /napr. právo doživotného užívania nehnuteľnosti v prospech určitej osoby/.


Na základe vecného bremena vzniká majiteľovi nehnuteľnosti ako povinnému z vecného bremena povinnosť v prospech oprávneného subjektu:

  • niečo strpieť (pati)

= predpokladá povinnosť vlastníka nehnuteľnosti strpieť (znášať) určité správanie oprávneného z vecného bremena, ktorý nehnuteľnosť na ktorej je zriadené vecné bremeno využíva vo svoj prospech.

Napríklad:

Ø povinnosť vlastníka nehnuteľnosti strpieť prejazd svojho suseda autom cez svoj pozemok

Ø právo odberu vody zo studne alebo z iného vodného zdroja umiestneného na povinnej nehnuteľnosti

Ø právo odvádzať odpadové vody cez susedný pozemok

  • niečoho sa zdržať (non facere)

= spočíva v tom, že vlastník nehnuteľnosti je povinný sa zdržať určitého konania, na konanie ktorého by ho v prípade neexistencie vecného bremena jeho vlastnícke právo oprávňovalo.

Napríklad:

Ø povinnosť vlastníka nevykonať určité opravy na nehnuteľnosti

Ø nepostaviť stavbu na svojom pozemku alebo jeho časti, ktorá by znemožnila prístup k verejnému vodovodnému potrubiu, ktoré je vedené cez pozemok

Ø zákaz výsadby poľnohospodárskych plodín na pozemku

  • niečo konať (facere)

= smeruje k povinnosti uskutočnenia určitého aktívneho konania vlastníka nehnuteľnosti, ktorým je povinná osoba zaviazaná na určité konanie, ktoré má opakujúci sa charakter (netýka sa jednorázového konania).

Napríklad

Ø záväzok poskytovať určité služby alebo odovzdávať produkty z vecného bremena zaťaženej nehnuteľnosti

Ø povinnosť vykonávať údržbu a opravy nehnuteľnosti, ktorou je cesta v prospech iných vlastníkov okolitých pozemkov

Ø povinnosť orezávať stromy do určitej výšky pod elektrickým vedením ktoré vedie cez pozemok

Vecné bremená tohto druhu slúžia na účelnejšie a prospešnejšie využívanie nehnuteľnosti patriacej oprávnenému z vecného bremena.


Podstatou inštitútu vecného bremena nie je len samotné obmedzenie vlastníka nehnuteľnej veci v prospech niekoho iného tak, že je povinný niečo trpieť, niečoho sa zdržať, niečo konať, pretože takéto obmedzenie je možné upraviť/dohodnúť v rovine záväzkovej, t.j. rovine obligačného práva.

Podstatou vecného bremena je aj skutočnosť, že právo, ktoré zodpovedá vecnému bremenu, musí byť opakovateľnej povahy (nestačí potreba jednorazového výkonu práva pre zriadenie vecného bremena).

O tom, či je na konkrétnej nehnuteľnosti zriadené vecné bremeno je možné zistiť z listu vlastníctva, na ktorom sú v časti „C“ – ťarchy uvedené zriadené vecné bremená. Výpis z listu vlastníctva je verejne dostupný aj online na webovom sídle katastra nehnuteľností.


Je dôležité spomenúť, že vecné bremená, za predpokladu, ak nebolo zmluvne dohodnuté medzi zmluvnými stranami určité časové obmedzenie trvania vecného bremena, sú spravidla časovo neobmedzené, čo znamená, že vecné bremená in rem, zaniknú až:

Ø rozhodnutím súdu v prípade, ak nastanú také trvalé zmeny, že vec už nemôže slúžiť potrebám oprávnenej osoby, alebo prospešnejšiemu užívaniu jej nehnuteľnosti;

Ø ak zmenou pomerov vznikne hrubý nepomer medzi vecným bremenom a výhodou oprávneného. V takomto prípade sa vecné bremeno za primeranú náhradu môže zrušiť alebo obmedziť;

Ø ak pre zmenu pomerov nemožno spravodlivo trvať na vecnom plnení. V takomto prípade môže súd rozhodnúť, aby sa namiesto vecného plnenia poskytlo peňažné plnenie.

Trvanie vecného bremena in personam, podstatou ktorého je napríklad právo doživotného užívania určitej osoby, zaniká smrťou tejto osoby, alebo zánikom zriadenia vecného bremena. V praxi pôjde o prípady, kedy osoba oprávnená a povinná na základe zmluvy zrušia vecné bremeno doživotného užívania, ak osoba, v prospech ktorej bolo zriadené vecné bremeno právo doživotného užívania je napr. umiestnená do zariadenia pre seniorov a neexistuje žiadny reálny predpoklad vzhľadom na vek a zdravotný stav takejto osoby, že bude možný jej návrat do nehnuteľnosti v ktorej bolo vecné bremeno právo doživotného užívania zriadené. Rovnako takéto právo z vecného bremena môže zaniknúť aj niektorým so spôsobov uvedeným vyššie pre vecné bremena „in rem“.


S každým právom oprávneného užívať cudziu nehnuteľnosť spôsobom vyplývajúcim z vecného bremena však vznikajú aj jeho povinnosti.


Jednoducho povedané v prípade, ak na nehnuteľnosti vlastníka má niekto iný ako vlastník /sused, vodárenská spoločnosť, telefónny operátor, svokra alebo každý vlastník okolitých pozemkov/ právo prechodu cez pozemok vlastníka, stavať na ňom, alebo ho užívať a brať z neho pôžitky alebo iným spôsobom s ním v stanovenom rozsahu nakladať, či ho používať, spolu s týmto právom mu vznikajú v súlade so zákonom aj povinnosti.


Oprávnený z vecného bremena totiž nemá len práva nehnuteľnosť užívať, ale rovnako má aj povinnosti voči vlastníkovi, resp. inému povinnému z vecného bremena a to najmä uhrádzať povinnému z vecného bremena /typicky vlastníkovi/:


NÁKLADY SPOJENÉ S UŽÍVANÍM VECNÉHO BREMENA


Ochrana vlastníckeho práva, garantovaná Európskym dohovorom o ochrane ľudských práv a základných slobôd, Ústavou Slovenskej republiky ako aj Občianskym zákonníkom zakotvuje povinnosť úhrady nákladov vzniknutých z užívania práv zodpovedajúcich vecnému bremenu a to tým, že vo všetkých uvedených normách spája právo z vecného bremena oprávnenému z vecného bremena s jeho povinnosťou na úhradu primeranej náhrady za užívanie veci – nehnuteľnosti, na ktorej je zriadené vecné bremeno.


Náhrada za obmedzenie vlastníckeho práva vecným bremenom nemusí byť nevyhnutne jednorazová, môže mať aj formu opakujúceho sa plnenia.


Uhradenie náhrady za vznik vecného bremena /ale rovnako aj dohoda oprávneného a povinného o tom, že sa vecné bremeno zriaďuje bezodplatne/, nemá vplyv na to, že oprávnený je popri takejto náhrade za samotné obmedzenie povinný uhrádzať povinnému aj náklady spojené s užívaním veci, ktoré zodpovedajú vecnému bremenu,


Zákon stanovuje, že:

vecné bremeno predstavuje pre vlastníka nehnuteľnosti na ktorej je zriadené záťaž, a preto je ten, kto je oprávnený užívať cudziu vec, povinný primerane znášať náklady na jej zachovanie a opravy.

Zároveň platí, že takéto náklady musí znášať pomerne s oprávneným aj vlastník nehnuteľnosti v prípade, ak vec užíva spolu s oprávneným a to podľa miery užívania každého z nich.


To znamená, že ten, kto, ako oprávnený z vecného bremena užíva cudziu nehnuteľnosť /ale rovnako aj inú vec/, je povinný znášať primerané náklady na zachovanie /údržbu/ veci zaťaženej vecným bremenom a rovnako prispievať na jej opravy. V zmysle uvedeného potom:

Ø vlastník susedného pozemku, ktorý má právo prechádzať po vašej ceste, je povinný uhrádzať náklady na opravy takejto cesty a rovnako aj jej zimnú a letnú údržbu;

Ø osoba, ktorá má právo doživotného bývania vo vašom byte je povinná uhrádzať náklady na spotrebovanú vodu, plyn a elektrinu a rovnako na opravy nehnuteľnosti spôsobené jej užívaním /maľovanie, brúsenie parkiet, výmena starého kotla za nový/;

Ø osoba, ktorá má právo odberu vody z vašej studne, bude musieť prispieť na náklady na jej vyčistenie alebo opravu čerpadla vody;

v každom jednotlivom prípade však platí, že:

uplatnené náklady musia byť primerané a najmä musia zodpovedať pomeru miery užívania nehnuteľnosti oprávneného voči iným jej oprávneným užívateľom vrátane vlastníka /povinného/.

Znášanie týchto nákladov je v praxi upravené predovšetkým dohodou účastníkov. Dohoda môže byť uzavretá v ľubovoľnej forme a jej účinnosť nie je viazaná na vklad do katastra nehnuteľností. Určite však odporúčame uzatvorenie písomnej dohody, ktorá jednoznačne stanovuje práva a povinnosti zmluvných strán.

Ak takáto dohoda nebola uzavretá, rozhodne o povinnosti znášať takéto náklady a rovnako aj o ich výške súd.


Zmluvne upravená úhrada nákladov spojených s užívaním veci, ktorá je predmetom vecného bremena určite prispeje k predchádzaniu konfliktov medzi oprávneným a povinným z vecného bremena a prípadnému súdnemu sporu ohľadom znášania týchto nákladov. Pri uplatňovaní si nákladov je potrebné zohľadniť, aby sa predmetné náklady týkali iba oprávnených výdavkov na zachovanie a opravy cudzej veci.


Náklady môžu zahŕňať rôzne položky, avšak nemôžu sa týkať svojvoľne vynaložených nákladov vlastníka teda povinného a ich následného uplatňovania si od oprávneného z vecného bremena, ale len tých, ktoré sú odôvodnené a predvídateľné. To znamená, že vlastník nehnuteľnosti si nemôže žiadať od oprávneného z vecného bremena práva doživotného bývania náklady na kompletnú rekonštrukciu bytu do výrazne vyššieho štandardu v prípade, ak byt, ktorý je užívaný oprávneným potrebuje po dlhoročnom užívaní len vymaľovať.


Je nespochybniteľné, že v určitých prípadoch môže zriadením vecného bremena na nehnuteľnosti dôjsť k zníženiu kredibility nehnuteľnosti, avšak inštitút vecných bremien má v súčasnom svete svoje nezastupiteľné miesto z dôvodu, že v živote nastávajú situácie, kedy je zriadenie vecného bremena nevyhnutné, či už pre zabezpečenie vzťahov medzi povinným a oprávneným z vecného bremena a rovnako aj pre zabezpečenie výkonu vlastníckeho práva vlastníkov iných nehnuteľností.


Z dôvodu predchádzania budúcich súdnych sporov a neprimeraného zaťaženia povinného z vecného bremena je dôležité si vedieť upraviť výšku úhrady nákladov, spojených s užívaním nehnuteľnosti, na ktorej je vecné bremeno zriadené. Všetko je len otázka správnej právnej úpravy a s tou vám v prípade potreby určite vieme pomôcť.









Comments


bottom of page